El caso reciente de la construcción de la torre Parkside, proyectada para 25 pisos y 189 apartamentos, en la calle Federico Geraldino, del sector Piantini, plantea uno de los principales conflictos que se suscitan entre vecinos, promotores de edificación y autoridades municipales en el Distrito. Los vecinos organizados rechazan la obra por violar la resolución 94-98 que regula las construcciones en el Polígono Central. 

Entre las violaciones mencionan que la edificación excede los 14 niveles establecidos en la zona, que agravaría el problema del tránsito vehicular y que tendría un impacto negativo en el sistema de drenaje sanitario y otros aspectos contemplados en la referida resolución. 

El debate sobre la legalidad de la obra se centra alrededor de la interpretación del “bono de altura” que plantea el Plan de Ordenamiento Territorial aprobado por la Alcaldía del Distrito Nacional en el año 2019 que facilita a los constructores obras más altas que las edificaciones originalmente permitidas en zonas de residencia de alta densidad del polígono central a cambio de mejoras en la zona, en este caso, “aplica cuando se amplían las aceras o cede área para espacios verdes, plazas con acceso público en colindancia a un vial”.

Los residentes sostienen, no obstante, que la calle Federico Garaldino es una vía colectora o terciaria a la que no se le puede aplicar el llamado “bono de altura”, que consiste en permitir más pisos de los establecidos.

La Alcaldía, a través de la Dirección de Planeamiento Urbano que dirige el arquitecto Mayobanex Suazo, asegura por su parte que se han respetado las normas sobre la base del Plan de Ordenamiento Territorial (POT).

“En este caso de Parkside, tiene una distancia que son las consideraciones que establece el plan como zona de alta centralidad, por su proximidad a la red de transporte público (Metro o Corredor). Debe tener una distancia mínima de 250 metros a nivel del radio y, en este caso particular, tiene 233 metros del corredor Lincoln. Cumple con las es pecificaciones del plan”. 

Explica que una de las motivaciones para aprobar el proyecto Parkside es su aporte a la ciudad bajo el contenido del POT que establece: “Los proyectos que cedan área para espacios verdes o plazas con acceso público, en colindancia a un vial, equivalente al 10 % del terreno de suficiencia mayor a 400 metros cuadrados, y dimensión lateral mínima de 10 metros, podrían incrementar densidad, altura o edificabilidad”. 

Sostiene que en la misma calle Federico Geraldino hay tres torres que exceden la normativa contemplada en la resolución 94-98 y en todo el polígono central, la Alcaldía ha identificado unas 20. Pero de lo que se trata ahora es de comenzar a ordenar la ciudad para quitarse el mote de que crece desorganizada como siempre se ha dicho. 

Defiende que la resolución, en el numeral 3, que se refiere a la densidad habitacional y la construcción, indica en su párrafo 1 que la densidad se mantendrá hasta el 2005. A partir de ese año, amparado en el plan de ordenamiento territorial, el párrafo 3 establece. “Se consideran aquellos casos especiales que por impacto positivo en el sector ameriten ser estudiados”.

  

“En este caso particular, el proyecto Parkside está cediendo a la ciudad, para uso público, independientemente de que sea parte de su terreno, 32 % del terreno privado que le corresponde, ¿Qué quiere decir esto?, que estamos planeando una obra en la que va a abrirse un espacio público de 915 metros cuadrados, aproximadamente, es devolverle parte importante y esencial a la ciudad”.

Sin embargo, para el regidor del Distrito Mario Sosa, el Plan de Ordenamiento Territorial es una carta de ruta, lineamientos generales de por dónde desarrollar la ciudad y aclara que no es una norma, las reales disposiciones municipales son ordenanzas y resoluciones que regulan, como la 94-98 del polígono. 

“El único elemento que habla el POT es el de los 250 metros hasta la estación de transporte metro en la que puede haber bono de altura para ampliar y, en este caso, está a 800 metros del Metro, por lo que no aplica para esta torre el Plan de Ordenamiento territorial ni la resolución 94-98”. 

Ante la situación generada, vecinos de Piantini han elevado un recurso de reconsideración ante la Alcaldía, mientras tanto la obra no se detiene. 

La de Parkside es una situación similar a otros conflictos como la torre de Plata, en Los Cacicazgos que está paralizada desde hace 14 años por, alegadamente violar las normas de altura establecidas en esa zona. Las organizaciones comunitarias han llevado el proceso desde entonces en la justicia. 

De igual modo, en la calle Bainoa también de Los Cacicazgos, donde se construye un proyecto habitacional que algunos vecinos afirman también es violatorio a las normas de altura, uso de las vías, en este caso un “Cul de Sac” o calle sin salida.

Propuesta de modificación 

Ante los escasos terrenos para crecimiento horizontal de la ciudad y con solo un 30% de espacios para el desarrollo habitacional en el Polígono Central, la proyección es el desarrollo hacia arriba, lo que implica modificaciones a las normas vigentes. 

 Al respeto, el regidor Sosa considera que la resolución 94-98 sobre las regulaciones en el Polígono Central debe ser reformada por una ordenanza. Informa que se inició el proceso en ese sentido, se hizo un borrador de modificación por el Concejo de Regidores, pero que la Alcaldía retiró la pieza. 

“Lo hicieron porque en vez de normar la ciudad, han continuado la discrecionalidad de otorgar permisos, este no es un tema solo de Parkside”. 

El urbanista Kalil Michel dice que la Ciudad de Santo Domingo no tiene una definición de la política urbana, excepto Ciudad Colonial, que es un modelo europeo, por lo que se requiere de una normativa más amplia. 

“En el polígono central ha habido un uso expansivo del suelo que no tiene la identificación de optimización del suelo, sino todo lo contrario, para que tengas una idea, es ese polígono central tu tiene 33 escuelas, 21 centros hospitalarios, una sola escuela pública, los principales centros de atención comercial y, sobre todo, genera lo que es una ciudad manométrica, el que quiere ir a un restaurante y vive en Arroyo Hondo, tiene que ir al polígono, por ejemplo”. 

Es partidario de que la Alcaldía implemente un nuevo plan de normativa que sea más asertiva que tenga un uso intensivo del suelo que, en vez de tener edificios anchos, que ocupan mucho suelo y bajo, tenga edificios estrechos y altos para de esa manera ampliar y aumentar la mancha verde y espacios públicos para la congestión social. 

“Estamos proponiendo o formalmente solicitando que se modifique esta normativa y se cree, no solamente una revisión del Polígono Central, sino que también se generen nuevos polos urbanos, nuevos centros generando un Santo Domingo poli céntricos de espacios polivalentes que permitan descongestionar esta situación”, dijo Michel. 

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